Actualité Juridique relative à l'immobilier

Tous les mois, nous publierons un article ou information juridique pouvant vous être utiles sur notre page d'accueil.
Vous pourrez retrouver tous ces textes dans l'onglet Actualité Juridique Immobilière.
Bonne lecture.

Janvier 2012

Les nouveautés de loi de finances pour 2012

La loi de finances pour 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, publiée au JO de ce 29 décembre 2011,
outre les nouveautés apportées au dispositif Scellier,
comporte de nombreuses autres modifications impactant l'immobilier que nous exposerons ici :

1 - Nouveau « coup de rabot » sur les avantages fiscaux
La loi de finances pour 2012 crée un nouveau « coup de rabot » au taux de 15 %
sur les avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu, à l'exclusion, notamment,
du dispositif relatif à l'investissement dans le logement social outre-mer.
Cette réduction des taux de crédit et de réduction d'impôts est applicable à partir
de l'imposition des revenus de l'année 2012, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.
Cependant, une disposition transitoire a été introduite pour la réduction d'impôt Girardin.
En effet, dans le cadre de ce dispositif, le « coup de rabot » ne s'appliquera pas au
contribuable qui a pris au plus tard le 31 décembre 2011 l'engagement de réaliser
un investissement immobilier ouvrant droit au bénéfice de cette réduction d'impôt,
sous réserve que l'acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 mars 2012.
Le texte ne vise que les contrats de réservation, mais dans la mesure où il
ne semble pas se limiter à cette seule forme d'avant-contrat, cette disposition
transitoire nous semble applicable aux promesses de vente signées et enregistrées
(chez un notaire ou au service des impôts) au plus tard le 31 décembre 2011.

2 - Réduction d'impôt LMNP
- Prorogation du dispositif
Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2014 pour les logements faisant
partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant
le 1er janvier 2012 et qui ont été :
- acquis neufs ou en état futur d'achèvement, avec une demande de permis
de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2011 ;
- achevés depuis au moins quinze ans et qui ont fait l'objet
ou font l'objet de travaux.
- Diminution du taux
Par ailleurs, le taux de la réduction d'impôt est réduit à 14 % pour les investissements
(date d'acquisition ou date de dépôt de la demande de permis de construire,
en fonction du type d'investissement) réalisés à compter du 1er janvier 2012.
Toutefois, une disposition transitoire a été prévue pour les contribuables qui
ont pris l'engagement de réaliser un investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2011
(contrat de réservation ou, selon nous, promesse de vente, signée et enregistrée chez un notaire ou au service des impôts)
et dont l'acte authentique de vente est signé au plus tard le 31 mars 2012.
Si ces conditions sont réunies, le contribuable pourra bénéficier du taux applicable pour l'année 2011.

3 - Plus-values immobilières des particuliers :
création d'une exonération pour les ventes
de résidences secondaires par des vendeurs non propriétaires de leur résidence principale,
dans un but de remploi pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale
Pour les cessions qui interviendront à compter du 1er février 2012,
il est institué une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers
lors de la première cession d'un logement (et de ses dépendances immédiates et nécessaires
en cas de cession simultanée) autre que la résidence principale du vendeur.
Ce dernier ne pourra cependant bénéficier de cette exonération que :
- s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale,
directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;
- s'il remploie tout ou partie du prix de vente dans l'acquisition
ou la construction de sa résidence principale et ce, dans les deux ans de la cession.
A noter :
En cas de remploi partiel du prix de vente, l'exonération
ne portera que sur la partie du prix de vente remployée.

4 - Crédit d'impôt développement durable et éco-PTZ

- Crédit d'impôt développement durable
En premier lieu, la loi de finances pour 2012 proroge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2015.
Ensuite, le champ d'application de cet avantage fiscal est modifié.
- Il est supprimé pour les travaux d'installation de fenêtres d'une maison
individuelle lorsqu'ils ne font pas partie d'un bouquet de travaux.
- Il est introduit une bonification en cas de réalisation de plusieurs travaux,
pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.
- Enfin, le taux applicable aux installations de panneaux photovoltaïques
passe à 13 % et des plafonds spécifiques sont introduits pour ces
équipements ainsi que pour les chauffe-eau solaires.
- Eco-PTZ
Pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2012,
sa durée est allongée à 180 mois pour les rénovations lourdes.
Elle est également modulée en fonction de l'ampleur des travaux.
- Cumul éco-PTZ et crédit d'impôt développement durable
La possibilité de cumuler un éco-PTZ avec le crédit d'impôt développement durable
est rétabli, sous conditions de ressources, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012.
Le plafond de ressources sera fixé par décret, mais sans pouvoir
dépasser 30 000 ? de revenu fiscal de référence de l'avant-dernière
année précédant celle de l'émission de l'offre.

5 - PTZ+
Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, il est introduit une
condition de ressources. En effet, le texte précise que le montant total des ressources,
divisé par le coefficient familial, devra être inférieur à un plafond fixé par décret,
en fonction de la localisation du logement, mais qui devra être compris entre 26 500 et 43 500 ?.
Par ailleurs, le PTZ+ est désormais réservé aux acquisitions de biens neufs et,
à compter du 1er janvier 2013, sous conditions de performance énergétique du logement.
Pour l'ancien, ne sont plus éligibles que les ventes de logements sociaux à leurs occupants.

6 - Taxe sur les micro-logements
Dans les zones géographiques présentant un déséquilibre important entre l'offre et la demande
(a priori la zone A prise en compte pour les réductions d'impôt), il est institué
une taxe applicable aux logements loués nus ou meublés, pour au minimum neuf mois,
et dont la surface habitable (définition du code de la construction et de l'habitation)
est inférieure ou égale à 14 mètres carrés. Le propriétaire-bailleur de ces logements est redevable
de la taxe si le montant loyer hors charges dépasse un montant qui sera fixé par décret,
mais qui sera compris entre 30 et 45 ? par mètre carré.
Etant précisé que ce montant peut être majoré de 10 % pour les locations meublées
et qu'une modulation sera possible en fonction de la tension du marché locatif dans la zone.
Il est prévu que cette taxe soit applicable aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012.
Cette nouvelle imposition nous semble donc devoir s'appliquer aussi bien aux baux
signés à compter du 1er janvier 2012 qu'aux baux en cours à cette date.

7 - Plafonnement global des avantages fiscaux
Le plafonnement global des avantages fiscaux passe de 6 % à 4 % du revenu imposable
à compter de l'imposition des revenus 2012. Pour le calcul de ce plafond, il devra être
tenu compte des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées,
des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2012.
Seront exclus les avantages procurés :
- par les réductions d'impôt pour les investissements à l'outre-mer
qui résultent des investissements avec un agrément ou une autorisation préalable
dont la demande a été reçue par l'administration avant le 1er janvier 2012,
ou qui résultent des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture
de chantier avant cette même date. Sont également exclues les opérations avec des travaux de
réhabilitation pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2012.
- par la réduction d'impôt LMNP ou encore par la réduction d'impôt Scellier,
lorsque l'acquisition a fait l'objet d'une promesse d'achat
ou d'un compromis signé au plus tard le 31 décembre 2011.

Agence Immobilière Immo et Associés

Membre de la chambre syndicale FNAIM, bénéficiant de la garantie FNAIM, pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce.
Titulaire de la carte professionnelle n°10-181 de la préfecture de l'aube
SARL au capital de 13.500 euros
Transactions Immobilières, Vente, Location, Défiscalisation
R.C.S Troyes 523 020 295 - N°Gestion 2010 B 320 Code APE/NAF 68310
96 avenue du Général de Gaulle - 10 000 TROYES
Tel: 03.25.42.04.95 Portable: 06.58.08.68.79 / 06.50.36.78.14
o.lozachmeur@gmail.com
y.grousset@hotmail.fr

-