Dans cette rubrique, vous pourrez retrouver nos articles et informations juridiques des mois précédents pouvant vous être utiles. Bonne lecture.
Janvier 2012: Les nouveautés de loi de finances pour 2012
Novembre 2011: Plus-values immobilières, les députés votent un assouplissement en faveur du logement
Octobre 2011: Plus-values immobilières : le nouveau régime d'imposition est publié
Septembre 2011: Modification du projet du gouvernement par rapport à la Taxation des plus-values immobilières
Septembre 2011: Une nouvelle réforme de l'économie du dispositif des plus-values immobilières est engagée
Août 2011: Augmentation des loyers de la loi de 1948 : le décret 2011 est paru
Juillet 2011: Réduction d'impôt Scellier : des précisions sur l'éco-conditionnalité
Juin 2011: Plus-values immobilières: comment prendre en compte le coût des matériaux acquis isolément ?
Juin 2011: Vente en l'état futur d'achèvement: Précisions sur l'achèvement de l'immeuble
Mai 2011: Régulation de la filière photovoltaïque
Avril 2011: Revenus fonciers des personnes physiques perçus en 2010 à déclarer en 2011: les imprimés
Mars 2011: Conditions d'applications du taux réduit de TVA au titre des travaux dans un logement
Mars 2011: Déclaration préalable de travaux : les nouveaux formulaires simplifiés sont disponibles!
Mars 2011: Assouplissement dispositif scellier en zone c: précisions
Février 2011: La réforme de la fiscalité du patrimoine au programme de ce printemps 2011 !
Janvier 2011: Prêt à taux zéro +
Janvier 2011: Suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt
Décembre 2010: Paiement des loyers par le locataire ayant donné congé
Décembre 2010: TVA à taux réduit sur les travaux
Novembre 2010: Date butoire dispositif Scellier: Non adoptée par le sénat
Novembre 2010: Plus-values immobilières des particuliers
Octobre 2010: Diagnostic amiante
Octobre 2010: Vente en l'état futur d'achèvement
Septembre 2010: Dispositif Scellier: Etendue en zone C?
Septembre 2010: Revenus fonciers : sort des déficits fonciers en cas de cessation de la location de l'immeuble dans les trois ans suivant leur imputation sur le revenu global
Janvier 2012
Les nouveautés de loi de finances pour 2012
La loi de finances pour 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, publiée au JO de ce 29 décembre 2011,
outre les nouveautés apportées au dispositif Scellier,
comporte de nombreuses autres modifications impactant l'immobilier que nous exposerons ici :
1 - Nouveau « coup de rabot » sur les avantages fiscaux
La loi de finances pour 2012 crée un nouveau « coup de rabot » au taux de 15 %
sur les avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu, à l'exclusion, notamment,
du dispositif relatif à l'investissement dans le logement social outre-mer.
Cette réduction des taux de crédit et de réduction d'impôts est applicable à partir
de l'imposition des revenus de l'année 2012, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.
Cependant, une disposition transitoire a été introduite pour la réduction d'impôt Girardin.
En effet, dans le cadre de ce dispositif, le « coup de rabot » ne s'appliquera pas au
contribuable qui a pris au plus tard le 31 décembre 2011 l'engagement de réaliser
un investissement immobilier ouvrant droit au bénéfice de cette réduction d'impôt,
sous réserve que l'acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 mars 2012.
Le texte ne vise que les contrats de réservation, mais dans la mesure où il
ne semble pas se limiter à cette seule forme d'avant-contrat, cette disposition
transitoire nous semble applicable aux promesses de vente signées et enregistrées
(chez un notaire ou au service des impôts) au plus tard le 31 décembre 2011.
2 - Réduction d'impôt LMNP
- Prorogation du dispositif
Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2014 pour les logements faisant
partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant
le 1er janvier 2012 et qui ont été :
- acquis neufs ou en état futur d'achèvement, avec une demande de permis
de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2011 ;
- achevés depuis au moins quinze ans et qui ont fait l'objet
ou font l'objet de travaux.
- Diminution du taux
Par ailleurs, le taux de la réduction d'impôt est réduit à 14 % pour les investissements
(date d'acquisition ou date de dépôt de la demande de permis de construire,
en fonction du type d'investissement) réalisés à compter du 1er janvier 2012.
Toutefois, une disposition transitoire a été prévue pour les contribuables qui
ont pris l'engagement de réaliser un investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2011
(contrat de réservation ou, selon nous, promesse de vente, signée et enregistrée chez un notaire ou au service des impôts)
et dont l'acte authentique de vente est signé au plus tard le 31 mars 2012.
Si ces conditions sont réunies, le contribuable pourra bénéficier du taux applicable pour l'année 2011.
3 - Plus-values immobilières des particuliers :
création d'une exonération pour les ventes
de résidences secondaires par des vendeurs non propriétaires de leur résidence principale,
dans un but de remploi pour l'acquisition ou la construction d'une résidence principale
Pour les cessions qui interviendront à compter du 1er février 2012,
il est institué une exonération d'impôt sur les plus-values immobilières des particuliers
lors de la première cession d'un logement (et de ses dépendances immédiates et nécessaires
en cas de cession simultanée) autre que la résidence principale du vendeur.
Ce dernier ne pourra cependant bénéficier de cette exonération que :
- s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale,
directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;
- s'il remploie tout ou partie du prix de vente dans l'acquisition
ou la construction de sa résidence principale et ce, dans les deux ans de la cession.
A noter :
En cas de remploi partiel du prix de vente, l'exonération
ne portera que sur la partie du prix de vente remployée.
4 - Crédit d'impôt développement durable et éco-PTZ
- Crédit d'impôt développement durable
En premier lieu, la loi de finances pour 2012 proroge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2015.
Ensuite, le champ d'application de cet avantage fiscal est modifié.
- Il est supprimé pour les travaux d'installation de fenêtres d'une maison
individuelle lorsqu'ils ne font pas partie d'un bouquet de travaux.
- Il est introduit une bonification en cas de réalisation de plusieurs travaux,
pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.
- Enfin, le taux applicable aux installations de panneaux photovoltaïques
passe à 13 % et des plafonds spécifiques sont introduits pour ces
équipements ainsi que pour les chauffe-eau solaires.
- Eco-PTZ
Pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2012,
sa durée est allongée à 180 mois pour les rénovations lourdes.
Elle est également modulée en fonction de l'ampleur des travaux.
- Cumul éco-PTZ et crédit d'impôt développement durable
La possibilité de cumuler un éco-PTZ avec le crédit d'impôt développement durable
est rétabli, sous conditions de ressources, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012.
Le plafond de ressources sera fixé par décret, mais sans pouvoir
dépasser 30 000 ? de revenu fiscal de référence de l'avant-dernière
année précédant celle de l'émission de l'offre.
5 - PTZ+
Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, il est introduit une
condition de ressources. En effet, le texte précise que le montant total des ressources,
divisé par le coefficient familial, devra être inférieur à un plafond fixé par décret,
en fonction de la localisation du logement, mais qui devra être compris entre 26 500 et 43 500 ?.
Par ailleurs, le PTZ+ est désormais réservé aux acquisitions de biens neufs et,
à compter du 1er janvier 2013, sous conditions de performance énergétique du logement.
Pour l'ancien, ne sont plus éligibles que les ventes de logements sociaux à leurs occupants.
6 - Taxe sur les micro-logements
Dans les zones géographiques présentant un déséquilibre important entre l'offre et la demande
(a priori la zone A prise en compte pour les réductions d'impôt), il est institué
une taxe applicable aux logements loués nus ou meublés, pour au minimum neuf mois,
et dont la surface habitable (définition du code de la construction et de l'habitation)
est inférieure ou égale à 14 mètres carrés. Le propriétaire-bailleur de ces logements est redevable
de la taxe si le montant loyer hors charges dépasse un montant qui sera fixé par décret,
mais qui sera compris entre 30 et 45 ? par mètre carré.
Etant précisé que ce montant peut être majoré de 10 % pour les locations meublées
et qu'une modulation sera possible en fonction de la tension du marché locatif dans la zone.
Il est prévu que cette taxe soit applicable aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012.
Cette nouvelle imposition nous semble donc devoir s'appliquer aussi bien aux baux
signés à compter du 1er janvier 2012 qu'aux baux en cours à cette date.
7 - Plafonnement global des avantages fiscaux
Le plafonnement global des avantages fiscaux passe de 6 % à 4 % du revenu imposable
à compter de l'imposition des revenus 2012. Pour le calcul de ce plafond, il devra être
tenu compte des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées,
des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2012.
Seront exclus les avantages procurés :
- par les réductions d'impôt pour les investissements à l'outre-mer
qui résultent des investissements avec un agrément ou une autorisation préalable
dont la demande a été reçue par l'administration avant le 1er janvier 2012,
ou qui résultent des acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture
de chantier avant cette même date. Sont également exclues les opérations avec des travaux de
réhabilitation pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2012.
- par la réduction d'impôt LMNP ou encore par la réduction d'impôt Scellier,
lorsque l'acquisition a fait l'objet d'une promesse d'achat
ou d'un compromis signé au plus tard le 31 décembre 2011.
Novembre 2011
Plus-values immobilières : les députés votent un assouplissement en faveur du logement
Dans le cadre des débats parlementaires relatifs au projet de loi de finances pour 2012,
les députés ont adopté le 20 octobre dernier un amendement introduisant à l'article 150 U
du code général des impôts une nouvelle exonération. Avant de la considérer comme acquise,
rappelons que le texte doit suivre la navette parlementaire habituelle, c'est-à-dire être également examiné
par le Sénat, puis par la commission mixte paritaire, avant d'être publié au Journal officiel (fin décembre 2011).
Ainsi, serait exonérée de plus-values la première cession (comprendre première cession à compter du 1er février 2012)
d'un logement (sont exclus les biens qui ont un autre usage) autre que la résidence principale
(logement loué, logement occupé à titre de résidence secondaire, logement vacant...) lorsque le cédant
n'est pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée (par le biais d'une SCI par exemple).
Cette exonération est soumise à conditions :
- la cession doit être réalisée au moins cinq ans après l'acquisition :
il conviendra donc d'avoir possédé le bien au moins cinq ans de date à date ;
- la cession n'intervient pas dans les deux ans de celle de la résidence principale, le cas échéant.
Ces deux délais ne seront pas exigés lorsque la cession sera motivée par des événements concernant
la situation familiale, personnelle ou professionnelle du contribuable dont la liste sera fixée par décret.
Cette nouvelle exonération concerne-t-elle les contribuables non résidents ?
Non, car la question d'un logement autre que leur résidence principale en France des
non-résidents ne se pose pas. En revanche, l'article 150 U II 2° du code général des impôts,
dans sa rédaction actuelle, exonère de plus-values les cessions d'immeubles qui constituent l'habitation
en France des personnes physiques, non résidentes en France et qui sont ressortissantes d'un Etat membre
de la Communauté européenne, ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant
conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de
lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (Islande, Norvège ou Lichtenstein ou d'un autre Etat membre
si elles peuvent invoquer le bénéfice d'une clause de non-discrimination).
Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable, à la double condition que :
- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant
au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- et qu'il ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier
de l'année précédant celle de cette cession.
La limitation du dispositif à une seule résidence s'applique aux cessions réalisées
depuis le 1er janvier 2011. Rappelons que du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2011,
les deux premières cessions étaient visées. Cette limitation à une seule cession,
introduite par la loi de finances pour 2011, prévoit que ces dispositions s'appliquent pour
l'imposition des plus-values immobilières réalisées lors des cessions à titre onéreux intervenues
à compter du 1er janvier 2011. Sous réserve de l'appréciation du juge de l'impôt,
les cessions intervenues avant le 1er janvier 2011 ne devraient pas être prises en compte.
Octobre 2011
Plus-values immobilières : le nouveau régime d'imposition est publié
La loi de finances rectificative pour 2011 portant réforme des plus-values immobilières des particuliers a été promulguée(1).
Il conviendra dorénavant de détenir un bien immobilier deux fois plus longtemps pour être exonéré.
Un tableau récapitulatif compare le nouveau régime à l'ancien.
Nous présentons ici les nouveautés apportées par ce texte, étant précisé que toutes les autres dispositions,
applicables depuis la réforme du 1er janvier 2004, restent en vigueur.
De même, tous les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques soumises
à l'impôt sur le revenu sont concernés et ce, quel qu'en soit l'usage ou la destination dès lors
qu'ils ne sont pas inscrits à l'actif d'une entreprise (terrains nus, logements, ateliers, locaux commerciaux, artisanaux ou industriels.).
La cession du bien et de ses dépendances immédiates et nécessaires,
qui constituent l'habitation principale du cédant, reste exonérée.
Abattement par année de détention
Le nouveau régime supprime l'abattement de 10 %, applicable sur la plus-value brute
par année de détention au-delà de la cinquième année,
pour y substituer de nouveaux abattements par paliers comme suit :
- 2 % pour chaque année détention au-delà de la 5e année ;
- 4 % pour chaque année détention au-delà de la 17e année ;
- 8 % pour chaque année détention au-delà de la 24e année.
Autrement dit les plus-values taxables (hors résidences principales et autres biens exclus ou exonérés)
sont exonérées au terme de 30 années de détention :
- de la 1re à la 5e année de détention : 0 % d'abattement ;
- de la 6e à la 17e année de détention : 2 % d'abattement par an, soit en cumul 24 % d'abattement au terme de 17 années ;
- de la 18e à la 24e année de détention : 4 % d'abattement par an, soit en cumul 52 % d'abattement
au terme de 24 ans de détention ;
- 8 % par an de détention à partir de la 25e, soit 100 % d'abattement en cumul au terme de 30 années.
Une entrée en vigueur reportée au 1er février 2012
Ces nouveaux taux d'abattement s'appliqueront au titre des cessions réalisées à compter du 1er février 2012.
Il convient de retenir la date de l'acte authentique et non pas celle de l'avant-contrat.
Apport d'immeuble ou de droit y afférent
En revanche, ces nouveaux taux d'abattement s'appliquent au titre des plus values réalisées
du fait des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d'apport de biens immobiliers
ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont l'apporteur, son conjoint,
leurs ascendants et leurs descendants ou ayants droit à titre universel de l'une ou
de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport.
Suppression de l'abattement fixe de 1 000 euros
Autre nouveauté : cet abattement fixe forfaitaire qui s'appliquait sur toutes les plus-values
taxables est supprimé et ce, dès les actes authentiques constatés depuis le 21 septembre 2011.
A noter :
Le taux des prélèvements sociaux fixé à 12,3 % est porté à 13,5 % et ce,
dès le 1er octobre 2011 (date de signature de l'acte authentique).
(1) La loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117)
du 19 septembre 2011 a été publiée au JO du 20 septembre 2011.
Septembre 2011
Modification du projet du gouvernement par rapport à la Taxation des plus-values immobilières
Dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances rectificative pour 2011,
les députés ont repoussé cette nuit le projet du gouvernement visant à supprimer l'abattement
pour durée de détention appliqué au calcul des plus-values immobilières (hors résidences principales)
et adopté l'amendement Carrez qui aménage cet abattement.
Le régime actuel permet une exonération au bout de 15 ans par le jeu d'un abattement
de 10 % par année de détention au delà de la 5e année.
Les députés ont finalement maintenu et aménagé le dispositif :
2 % par année entre 5 et 17 ans de détention,
4 % chaque année jusqu'à la 24e année de détention
et 8 % entre 25 et 30 ans.
En revanche, la suppression de l'abattement fixe de 1 000 euros est confirmée.
Enfin, l'entrée en vigueur est repoussée au 1er février 2012, au lieu du 24 août 2011.
Septembre 2011
Une nouvelle réforme de l'économie du dispositif des plus-values immobilières est engagée
La réforme du régime des plus-values immobilières qui s'engage sera examinée en Conseil des ministres
prochainement et soumise au vote du Parlement dans le cadre d'une loi de finances
rectificative qui sera examinée au début du mois de septembre.
A l'heure où nous écrivons ces lignes, nous ne disposons que de peu d'éléments (le projet de texte n?est pas encore publié)
mais permettent d'anticiper autant que faire se peut et de répondre à vos premières interrogations.
Les grandes lignes de la réforme envisagée :
. le nouveau régime ne concernera pas les cessions des résidences principales
pour lesquelles les plus-values réalisées resteront exonérées, toutes autres conditions
étant par ailleurs respectées.
. sont concernés tous les autres biens immobiliers : cessions de résidences secondaires,
de logements vacants, de biens locatifs ou de terrains .
. pour ces biens, l'abattement de 10%, qui est actuellement appliqué sur la plus-value brute
à partir de la cinquième année de détention et qui permet de ne pas être imposé au terme de 15 années
de détention serait supprimé. La durée de détention ne jouera donc plus en faveur du propriétaire.
. toujours pour ces mêmes biens, il est proposé de neutraliser l'inflation :
c'est-à-dire que la plus-value serait calculée en fonction du prix d'achat
majoré de l'inflation constatée depuis la date d'acquisition. Il s'agit en fait d'appliquer
au prix d'achat le coefficient d'érosion monétaire tel que cela a été le cas
jusqu'à la réforme de 2004 (observons que jusqu'en 2004 l'application de ce coefficient
se cumulait avec un abattement de 5% par année de détention au-delà de la 2nde année)
. ce nouveau régime s'appliquerait aux cessions consécutives à des promesses
ou des compromis de vente signés après le 24 août 2011.
Toutes les autres dispositions du dispositif, et telles que nous les connaissons aujourd'hui,
seraient, a priori, sans changement. En tout état de cause elles n'ont fait l'objet d'aucune annonce.
A suivre .
Août 2011
Augmentation des loyers de la loi de 1948 : le décret 2011 est paru
Le décret (1) annuel revalorisant les prix de base au mètre carré des locaux
soumis à la loi du 1er septembre 1948 est paru au Journal officiel du 22 juillet 2011.
Les loyers des locations de catégories III A, III B, II B, II C, II A
restant soumises aux dispositions de la loi de 1948 et n'atteignant
pas la valeur locative, peuvent être augmentés à compter du 1er juillet 2011.
Rappelons que la loi de 1948, depuis la loi MLLE du 25 mars 2009,
permet une augmentation rétroactive des loyers au 1er juillet de chaque année.
Cette augmentation est fixée à 2 % sur l'ensemble du territoire.
Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.
(1) Décret n° 2011-860 du 20 juillet 2011 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948
déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel.
www.legifrance.gouv.fr
Juillet 2011
Réduction d'impôt Scellier : des précisions sur l'éco-conditionnalité
Une instruction fiscale 5 B-8-11 est venue apporter des précisions sur les modalités
d'application de l'éco-conditionnalité dont le respect est en principe nécessaire pour
le bénéfice de la réduction d'impôt Scellier.
Depuis le 1er janvier 2010, la réduction d'impôt est subordonnée à la justification
par le contribuable du respect des exigences en matière de performance énergétique
qui sont requises par la règlementation en vigueur.
N.B. : La règlementation thermique en vigueur s'entend de celle qui est applicable
à la date du dépôt de la demande de permis de construire.
Rappel:
Seuls certains types d'investissement sont concernés par cette éco-conditionnalité ; il s'agit :
- des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement ;
- des logements que le contribuable fait construire ou dont il achève la construction.
En revanche, ne sont pas concernés les logements acquis en vue d'être réhabilités
ainsi que les locaux que le contribuable acquiert en vue de les transformer en logement.
Les conditions dans lesquelles le contribuable doit justifier du respect de cette
règlementation thermique doivent être définies dans un décret à paraître,
qui devrait intervenir dans le cadre de la loi portant engagement national pour l'environnement dite « Grenelle 2 ».
En conséquence, des modalités transitoires de justification sont prévues :
- Lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2010
Aucune justification n'est exigée. Le contribuable n'a donc pas l'obligation
de justifier que le logement respecte la règlementation thermique en vigueur et cela,
même si le logement est achevé après le 1er janvier 2010.
Autrement dit, en cas de non-respect de la règlementation thermique,
aucune remise en cause ne pourra être faite.
- Lorsque la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2010
Une justification est exigée. Le contribuable est tenu de justifier que le logement
respecte la règlementation thermique en vigueur. Autrement dit, en cas de non-justification
et/ou de non-respect de la règlementation thermique, la réduction d'impôt peut être remise en cause.
En attendant l'entrée en vigueur du décret à paraître définissant les modalités
de justification du respect de l'éco-conditionnalité, le contribuable peut prouver
le respect de cette condition par tous moyens.
Notamment :
- Pour les logements bénéficiant d'un des labels suivants :
HPE 2005, THPE 2005, HPE EnR 2005 et THPE EnR 2005(1).
La justification du respect de l'éco-conditionnalité peut être apportée
par la production du certificat mentionnant l'attribution du label,
qui est délivré par un organisme certificateur(2).
- Pour les autres types de logements :
La justification de l'éco-conditionnalité peut être apportée notamment par
la production de la synthèse d'étude thermique standardisée RT 2005,
qui atteste du respect des critères mentionnés à l'article 9 de l'arrêté du 24 mai 2006(3).
Cas particulier : les investissements dans les DOM
Ne sont concernés par l'éco-conditionnalité que les logements construits en Guadeloupe,
en Martinique, en Guyane et à La Réunion, pour lesquels une demande de permis de construire
ou une déclaration préalable ont été déposées à compter du 1er mai 2010
(date d'entrée en vigueur de la règlementation thermique dans ces départements).
La preuve du respect de cette éco-conditionnalité devra, en l'attente du décret,
être prouvée par tout moyen.
Précision :
Les contribuables ne sont pas tenus de joindre la preuve du respect
de l'éco-conditionnalité à leur déclaration de revenus pour bénéficier
de la réduction d'impôt. Ils doivent toutefois tenir ces documents à la disposition
de l'administration, dans le cadre du droit de contrôle de cette-dernière.
(1) Respectivement : « Haute Performance Energétique », « Très Haute Performance Energétique »,
« Haute Performance Energétique Energies Renouvelables » et « Très Haute Performance Energétique Energies Renouvelables ».
(2) Arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique ».
(3) Arrêté du 24 mai 2006 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments.
Juin 2011
Plus-values immobilières :
comment prendre en compte le coût des matériaux acquis isolément ?
Pour la détermination de la plus value imposable résultant de la cession d'un bien immobilier,
le prix d'acquisition est majoré, sur justificatifs :
Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration,
supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, depuis l'achèvement de l'immeuble
ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas déjà été prises en compte
pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère
de dépenses locatives (article 150 VB du code général des impôts)
Dans une affaire opposant l'administration à un contribuable,
Monsieur X avait acheté des matériaux directement en magasin, afin qu'une entreprise
les installent dans sa maison.Lors de la vente de sa maison et
pour la détermination de la plus-value imposable, Monsieur X avait pris
en compte le coût des matériaux pour la détermination de la plus-value imposable.
En majoration du prix d'acquisition, l'administration a rejeté la prise en compte du prix
desdits matériaux, en rappelant que le coût des travaux réalisés par le contribuable lui-même
ou par une tierce personne autre qu'une entreprise, ne peut être retenu,
et qu'il en est de même pour le coût des matériaux, lorsque le contribuable les achète
directement en magasin, même si une entreprise en réalise les travaux d'installation.
Cette solution était conforme à l'instruction fiscale prise par l'administration le 4 août 2005 (8 M-1-05 n°38).
Contrairement à l'administration, la cour d'appel administrative de Nantes
se montre plus souple en retenant que les dispositions de l'article 150 VB CGI
ne font pas obstacle à la prise en compte du coût des matériaux achetés par le contribuable
auprès d'une entreprise et même s'ils sont installés par une autre entreprise.
Toutefois, la cour juge en l'espèce que les factures peu détaillées des entreprises ne permettaient
pas de prouver que les équipements en cause avaient été installés dans la maison du contribuable.
En outre, l'attestation établie par une entreprise ayant réalisé les travaux,
n'était pas corroborée par les factures de celles-ci. En effet, il n'était pas fait
référence à la pose de certains éléments, pris en compte par le contribuable.
Juin 2011
Vente en l'état futur d'achèvement :
Modification des modalités de constatation de l'achèvement de l'immeuble
En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA),
les garanties extrinsèques d'achèvement ou de remboursement prennent fin avec l'achèvement de l'immeuble.
Cette notion découlait antérieurement de deux circonstances prévues par l'article R. 261-24 du code
de la construction et de l'habitation (CCH) dont l'interprétation faisait difficulté,
la position adoptée par la jurisprudence, s'écartant de celle définie par l'article R. 261-1 du même code,
entraînait en effet une double conception de la notion d'achèvement :
- celle résultant de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article L. 462-1
du code de l'urbanisme : déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux
au permis délivré ou à la déclaration préalable (travaux relatifs à l'implantation,
à la destination, à la nature et à l'aspect extérieur de l'immeuble,
à l'exclusion des travaux d'aménagement intérieur et d'équipements) ;
- et celle résultant de la constatation par une personne qualifiée désignée dans les conditions
de l'article R. 261-2 du CCH, c'est-à-dire soit par les parties, soit par ordonnance sur requête
par le président du tribunal de grande instance :
constatation de l'exécution des ouvrages et de l'installation des éléments d'équipement indispensables
à l'utilisation de l'immeuble, conformément à sa destination.
La nouvelle rédaction de l'article R. 261-24 issue du décret du 27 septembre 2010(2) avait unifié
la conception de l'achèvement en optant pour la deuxième branche de l'alternative,
plus favorable à l'acquéreur.
Le décret du 19 mai 2011 parachève la refonte de cet article en mettant ainsi un terme
définitif aux variations jurisprudentielles en la matière :
c'est donc bien désormais exclusivement à la notion d'achèvement définie à l'article R. 261-1
du CCH qu'il convient de se référer, étant précisé que la constatation de l'achèvement
est étendue à tout organisme de contrôle indépendant ainsi qu'à tout homme de l'art,
facilitant ainsi les démarches pour les vendeurs et les garants :
« Art. R. 261-24. - La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble,
tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation
qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2,
soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art.
Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'oeuvre,
la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant. »
Ces dispositions sont applicables aux contrats en cours à la date de publication dudit décret, soit au 21 mai 2011.
Mai 2011
Régulation de la filière photovoltaïque
Afin d'endiguer l'effet d'aubaine que représentait l'installation de panneaux photovoltaïques,
un décret et deux arrêtés viennent encadrer la filière, en modifiant notamment les tarifs de revente de l'électricité.
L'engouement pour le photovoltaïque s'étant révélé beaucoup plus important qu'escompté,
du fait d'une rentabilité excessive, signalée par la CRE (Commission de régulation de l'électricité) dès 2006,
les pouvoirs publics ont pris des mesures afin de réguler la filière et de répondre ainsi aux objectifs
posés par l'article 10 de la loi du 10 février 2000.
Après avoir suspendu pendant trois mois l'obligation d'achat de l'électricité des installations de plus de 3kWc,
un décret et deux arrêtés du 4 mars 2011 définissent le nouveau cadre de ces installations.
Encadrement du projet
Le contrat d'achat est conclu pour vingt ans à compter de la date de mise en service de l'installation
(cette durée est cependant réduite si l'installation n'est pas mise en service dans les dix-huit mois de la demande de raccordement).
Pour tout projet de plus de 9kWc, le producteur doit attester du sérieux de son projet,
en prouvant qu'il dispose de fonds propres ou d'un plan de financement lui permettant de financer l'installation.
Exigences en matière de qualité environnementale et industrielle du projet
Le décret n° 2011-240 et les arrêtés du 4 mars 2011 imposent une obligation de recyclage de l'installation en fin de vie,
ainsi qu'une obligation de démantèlement à compter de l'été 2011.
Et à partir du 1er janvier 2012, une analyse du cycle de vie de l'installation devra être effectuée.
Nouveaux tarifs d'achat de l'électricité produite
Les tarifs subissent une diminution d'environ 20 % par rapport aux tarifs antérieurs.
L'arrêté tarifaire du 31 août 2010 est abrogé sauf :
- lorsque la somme des puissances crêtes situées sur une même toiture ou une même parcelle
est inférieure ou égale à 3kWc ET qu'une demande de raccordement a été faite
auprès du gestionnaire du réseau avant le 9 mars 2011 ;
- si le producteur a notifié au gestionnaire du réseau avant le 2 décembre 2010 son acceptation
des conditions financières de raccordement proposées
ET que l'installation est mise en service dans les dix-huit mois de la notification de l'acceptation ;
- si le producteur a notifié au gestionnaire du réseau dans une période de neuf mois précédant le 11 décembre 2010
son acceptation des conditions financières de raccordement proposées ET
que l'installation est mise en service dans les neuf mois suivant cette date.
Pour les installations sur bâtiments de plus de 100kWc et les centrales au sol,
c'est le mécanisme de l'appel d'offres qui s'applique.
Pour l'électricité produite entre le 10 mars et le 30 juin 2011,
les tarifs fixés par l'arrêté vont, pour les installations intégrées au bâti,
de 12 c?/kWh pour les installations les plus puissantes à 46 c?/kWh
pour celles ayant une puissance inférieure à 9kWc installées sur des bâtiments à usage d'habitation.
A partir du 1er juillet 2011, ces tarifs seront modifiés chaque trimestre,
en leur appliquant un coefficient de dégressivité en fonction du volume des demandes déposées
le trimestre précédent (les données étant transmises par les gestionnaires des réseaux à la CRE).
L'arrêté qui fixera ces tarifs devra préciser à chaque fois les exigences techniques
et financières à satisfaire pour pouvoir bénéficier de l'obligation d'achat.
Ainsi, les tarifs devraient progressivement être abaissés, dans la limite de 9,5 %,
sauf lorsque la puissance cumulée des installations dont le raccordement
a été demandé le trimestre précédent sera inférieure à 5MW.
La quantité annuelle d'énergie pouvant être rachetée aux tarifs fixés par arrêté est elle-même plafonnée.
Au-delà, le tarif sera abaissé à 5c?/kWh.
Il y a donc fort à parier que l'attrait pour la filière photovoltaïque devrait s'essouffler !
Avril 2011
Revenus fonciers des personnes physiques perçus en 2010 à déclarer en 2011
les déclarations sont en ligne.
A partir de ce mardi 19 avril 2011 et jusqu'au mercredi 4 mai 2010
les contribuables vont recevoir les déclarations « papier » des revenus perçus en 2010.
Le service déclaration en ligne sur le site
www.impots.gouv.fr sera ouvert à partir du 26 avril 2011.
La déclaration « papier » devra être déposée au plus tard le 30 mai 2011 à minuit.
Les télédéclarants disposeront d'un délai supplémentaire jusqu'au :
- jeudi 9 juin 2011 pour les départements n° 01 à 19 ;
- jeudi 16 juin 2011 pour les départements n° 20 à 49 ;
- jeudi 30 juin 2011 pour les départements n° 50 à 974.
Pour plus de renseignements, découvrir les nouveautés de la déclaration 2011 et retrouver le dossier de presse :
www.impots.gouv.fr
Les déclarations de revenus fonciers :
Comme chaque année, les personnes physiques qui ont perçues des revenus fonciers provenant
de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales,
de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés,
de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale,
doivent joindre à leur déclaration d'ensemble, la déclaration de leurs revenus fonciers 2044.
Cette déclaration ne concerne pas ceux qui relèvent plein droit du champ d'application
du régime du micro foncier (revenu foncier brut perçu par foyer fiscal inférieur ou égal à 15 000 euros, charges non comprises),
sauf décision d'opter pour le régime réel d'imposition (option irrévocable pendant 3 ans).
La déclaration des revenus fonciers perçus par les contribuables personnes physiques
doit être adressée au centre des impôts, avec la déclaration d'ensemble des revenus.
Les imprimés pour les déclarations de revenus fonciers au régime réel,
dites 2044 et 2044 spéciale (régimes spéciaux) pour 2011 sont disponibles.
La déclaration 2044 : concerne les revenus provenant de la location non meublée de propriétés
rurales ou urbaines ou d'autres revenus fonciers (redevances affichage)
d'un montant supérieur à 15 000 euros ou sur option lorsque les revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 euros.
La déclaration 2044
La notice explicative de la déclaration 2044
La déclaration 2044 spéciale :
concerne la déclaration des revenus provenant d'immeubles neufs pour lesquels le propriétaire
à opté pour un régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo .), d'immeubles situés en secteur sauvegardé,
classés monuments historiques ou possédés en nue-propriété.
Elle concerne aussi les revenus d'immeubles neufs pour lesquels le propriétaire a opté pour le régime Scellier
intermédiaire ou Scellier ZRR (déclaration 2044 S + 2042 C aux cases 7HJ et 7HK pour bénéficier de la réduction d'impôt y afférent).
La déclaration 2044 SPE
La notice explicative 2044 SPE
Mars 2011
A quelle condition le taux réduit de TVA est-il applicable
à l'acompte versé au titre des travaux réalisés dans un logement ?
Le Conseil d'Etat s'est prononcé sur l'application du taux réduit de la TVA
à l'acompte versé au titre des travaux réalisés dans un logement,
à l'occasion d'une décision rendue le 3 février 2011.
Cette décision est d'abord l'occasion de rappeler l'importance de l'attestation
que le client remet au prestataire, pour le bénéfice du taux réduit de la TVA.
Ainsi, cette attestation, qui doit être remise avant le commencement des travaux
ou au plus tard au moment de la facturation, indique que les conditions relatives au bénéfice du taux réduit sont remplies,
c'est-à-dire que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans,
qu'il est affecté à un usage d'habitation et que les travaux ne concourent pas à la production d'un immeuble neuf.
A défaut d'attestation, le taux normal s'applique à l'ensemble des travaux réalisés.
Ce principe explique la position du Conseil d'Etat dans la décision susvisée.
Il en résulte en effet que lorsque les travaux réalisés dans un logement donnent lieu à l'encaissement d'un acompte,
la TVA exigible à ce titre ne peut être calculée au taux réduit que si,
au moment de l'encaissement de l'acompte, l'entrepreneur est en possession de l'attestation du client
certifiant que les travaux sont éligibles au taux réduit.
Mars 2011
Déclaration préalable de travaux : les nouveaux formulaires simplifiés sont disponibles!
Un arrêté du 10 février 2011, publié au Journal officiel du 18 février 2011,
est venu créer deux nouveaux formulaires simplifiés de déclaration préalable de travaux.
Depuis le 19 février 2011, le choix se posera entre trois formulaires :
l'existant et deux supplémentaires.
Ils sont disponibles sur le site
www.service-public.fr
L'usage du formulaire initial (Cerfa 13404*01) sera désormais limité aux opérations les plus complexes,
qui ont des incidences fiscales.
L'un des formulaires créés par l'arrêté susvisé (Cerfa 13703*01) est adapté aux constructions
et travaux non soumis à permis de construire
portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes.
L'autre nouveau formulaire (Cerfa 13702*01) est dédié aux lotissements
et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager.
Portant sur des projets n'ayant en principe pas d'implications fiscales,
ces deux nouveaux formulaires ne contiennent plus d'informations relatives aux aspects fiscaux.
Très simplifiés, ils ne comportent plus que deux pages (au lieu de sept pour le formulaire initial).
Précisions : chaque demande est tout de même accompagnée d'un bordereau de pièces complémentaires
à fournir et d'un bordereau de pièces annexes,
lorsque le projet comporte des démolitions. Cependant, par souci de clarté, ces bordereaux expliquent,
exemples à l'appui, dans quels cas il est nécessaire de joindre telles ou telles pièces.
Il y a donc eu, de la part des autorités, un réel effort de clarté et de simplification.
Assouplissement du dispositif Scellier pour des communes situées en zone C :
le secrétaire d'Etat au Logement rappelle ses contours
Questionné par un élu pour une commune de son département qui se trouve en zone C
et ne peut être éligible au dispositif Scellier,
il est demandé au secrétaire d'Etat au Logement s'il est possible d'assouplir ce dispositif, sans pour autant que cela contrevienne à la réglementation,
afin de permettre à la commune de continuer sa politique de développement.
En effet, dès lors qu'une commune est exclue d'une disposition qui s'applique non seulement à l'achat neuf ou en état futur d'achèvement,
mais également à l'acquisition d'un logement à réhabiliter ou bien d'un local, d'un commerce à transformer en logement,
les élus, les investisseurs et les professionnels du secteur ne comprennent pas le décret fixant le zonage dans le cadre de ce dispositif.
Cette décision a aussi des conséquences sur les projets prévus par la commune dans la mesure où cela retarde, voire remet en cause, certains programmes d'aménagement du territoire.
Le secrétariat d'État au Logement précise la portée de la révision du zonage géographique .
Rappel des objectifs
Le recentrage des aides fiscales à l'investissement locatif, initié par le conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008,
sur les zones dans lesquelles les besoins de logements sont prioritaires et où existent des tensions sur le marché du logement locatif,
a notamment pour objectif de protéger les particuliers qui peuvent être incités à investir là où l'état du marché locatif ne leur permet pas de louer leur bien dans des conditions optimales.
Nouveau zonage Scellier
Ce recentrage s'applique au dispositif Scellier créé par l'article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008.
Il n'est donc désormais plus possible, pour tout nouveau programme de logements, de bénéficier des dispositifs d'aide à l'investissement locatif privé hors des zones A, B1 et B2.
En application de l'article 48 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, une révision du classement des communes entre les zones A, B1, B2 et C a été effectuée de manière à mieux refléter les tensions du marché locatif privé.
Le nouveau zonage est entré en vigueur par un arrêté du 29 avril 2009 (JO du 3 mai 2009).
Modalités de la révision du zonage géographique
On se rappelle que cette révision du zonage a été menée à partir d'un travail technique visant à identifier, par rapport au zonage antérieur,
les déclassements et reclassements potentiels. Les associations représentant les élus locaux ont été consultées sur le projet de zonage révisé.
Agrément ministériel
De manière à assouplir le dispositif, l'article 83 de la loi de finances pour 2010 donne la possibilité au ministre chargé du Logement
de délivrer des agréments ponctuels à des communes après analyse de la tension du marché locatif local.
L'octroi de cet agrément ne modifie pour autant l'arrêté de classement des communes par zones.
Les modalités et les conditions de délivrance de cet agrément ont été fixées par le décret du 23 septembre 2010 et précisé par un arrêté du même jour.
Ainsi, depuis le 24 septembre 2010, les demandes peuvent être déposées par les communes intéressées ou par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d'urbanisme desquels elles relèvent.
Demande d'agrément
Toute demande comporte :
- l'avis du maire de la commune concernée, ainsi que, le cas échéant, celui du président de l'EPCI compétent en matière d'urbanisme auquel elle appartient ;
- une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI ;
- le programme local de l'habitat, pour les communes dans lesquelles la production de ce document est exigée ;
- tout autre élément jugé utile pour établir l'importance des besoins en logements non satisfaits sur le territoire de la commune concernée et,
notamment, les indicateurs statistiques utilisés dans le cadre de l'instruction des dossiers, dont la liste est fixée par l'arrêté précité.
Instruction des demandes d'agrément
Elle est effectuée par les services du ministre chargé du Logement. Elle comporte, d'une part, la vérification de l'atteinte des seuils fixés par l'arrêté précité et
d'autre part, une analyse approfondie de la situation particulière sur la base des éléments communiqués par le demandeur,
des indicateurs statistiques ainsi que de tout autre élément utile, notamment des éléments d'expertise sur la situation du marché immobilier local et sur la conjoncture économique récente du bassin d'emploi de la commune.
L'agrément est valable trois ans à compter de sa délivrance.
Février 2011
Après une loi de finances pour 2011 qui n'a pas épargné les plus-values immobilières,
dont le taux d'imposition, hors prélèvements sociaux, a été porté à 19%,
une réforme de la fiscalité du patrimoine programmée au printemps 2011
dans le cadre d'une loi de finances rectificative, relance déjà les débats .
Une piste de réflexion qui a suscité la semaine passée d'importantes réactions :
la taxation des plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale.
Cette proposition, a été avancée par le Chef de l'Etat lors de la présentation des voeux aux forces économiques :
« Quand vous achetez un appartement, quand vous achetez une maison, la plus-value est réalisée au moment où vous la vendez. C'est à ce moment là qu'il faut taxer, pas au moment de la détention ».
Cette piste figure déjà dans le rapport de Jérôme Chartier, député UMP du Val d'Oise, qui a été remis au secrétaire général du parti de l'UMP, « Réflexions pour une convergence fiscale franco-allemande », et qui préconise :
- un aménagement de l'ISF avec un assujettissement des patrimoines supérieurs à 4,04 millions d'euros (hors résidence principale et outil de travail) à un taux unique de 0,5 % (rendement de la mesure : 1,2 milliard d'euros)
- la taxation des plus-values immobilières issues de la cession de la résidence principale au-delà d'un prix de vente supérieur à 1,2 million d'euros
(rendement de la mesure : 200 millions d'euros)
- une imposition à un faible taux sur le patrimoine foncier touchant l'ensemble des biens immobiliers hors résidence principale avec un abattement de 500.000 euros dès lors que le propriétaire est résident principal sur le territoire national
(rendement de la mesure : 300 millions d'euros)
- l'application du régime des droits de mutation à titre onéreux pour tout bien immobilier établi sur le territoire national en appliquant l'obligation d'enregistrement en France des cessions de titres de sociétés civiles immobilières, établies ou non sur le territoire (rendement de la mesure : 600 millions d'euros).
Les arbitrages ne sont pas encore rendus. A l'occasion de la présentation des voeux à la presse M. Baroin, Ministre du budget, a affirmé « qu'aucune piste aujourd'hui n'est privilégiée, aucune piste n'est écartée ».
Le calendrier prévisionnel de la réforme :
· En février : le Gouvernement indiquera quelles sont les pistes écartées.
· En mars : un colloque aura lieu à Bercy pour faire un premier bilan des réflexions.
· Fin mars : le Gouvernement annoncera les pistes retenues.
· Fin avril : le projet de loi devrait être présenté au Conseil des Ministres.
· Avant fin juillet : l'examen au Parlement du projet de loi de finances rectificative 2011.
Janvier 2011
Prêt à taux zéro +
A combien s'élève votre prêt à taux zéro + ?
Avec le prêt à taux zéro +, l'Etat vous soutient pour devenir propriétaire.
Le prêt à taux zéro est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l'Etat, sans frais de dossier, pour l'achat d'une première résidence principale (réservé aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans).
Le montant du prêt et les conditions de remboursement qui vous sont accordées prennent en compte votre niveau de revenu
la taille de votre famille, la localisation géographique de votre future habitation, son type (neuf ou ancien) et sa performance énergétique.
Nous disposons d'une application qui vous permet de savoir si vous êtes éligible au prêt à taux zéro +
et de connaître le montant du prêt et les conditions de remboursement auxquels vous pouvez prétendre.
Si vous le souhaitez, vous pouvez nous contacter ou passer à notre agence sur rendez-vous.
Suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt : dispositions transitoires
L'article 90 de la loi de finances pour 2011, qui supprime le crédit d'impôt pour les intérêts a également introduit des précisions quant à l'entrée en vigueur de cette suppression.
La loi TEPA du 21 août 2007 avait créé un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts d'emprunt, codifié sous l'article 200 quaterdecies du code général des impôts.
L'article 90 de la loi de finances pour 2011 redéfinit le champ d'application de ce crédit d'impôt en soumettant ce-dernier à deux conditions cumulatives :
- l'offre de prêt doit avoir été émise au plus tard le 31 décembre 2010 ;
- l'acquisition du logement achevé ou en état futur d'achèvement, ou la déclaration d'ouverture de chantier s'il s'agit d'une opération de construction, doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2011.
Etant précisé que par date d'acquisition, on entend la date de signature de l'acte authentique de vente.
Décembre 2010
Paiement des loyers par le locataire qui a donné congé pendant la période de préavis :
Exemption en cas de travaux réalisés par le bailleur.
Lorsqu'un locataire délivre congé, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'il est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
La question s'est déjà posée de savoir si le locataire qui avait donné congé pouvait être exempté du paiement des loyers pour d'autres motifs, et notamment dans le cas où le bailleur reprenait possession des lieux avant la fin du préavis afin d'y réaliser des travaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne s'y était pas montrée favorable dans une affaire jugée au visa de la loi du 23 décembre 1986.
Les magistrats avaient procédé à une interprétation stricte du texte et soumettaient l'exonération du paiement des loyers par le locataire sortant à la seule condition de la prise de possession des lieux par un nouveau locataire.
Ainsi, profitant du départ anticipé des locataires qui avaient donné congé, les bailleurs procédaient à des travaux dans le logement sans perdre pour autant le bénéfice des loyers.
La cour d'appel de Paris s'était déjà montrée réticente pour appliquer cette jurisprudence.
Appelée à se prononcer sur des faits similaires, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur sa position : dans un arrêt en date du 19 mai 2010, elle a validé la décision d'une cour d'appel aux termes de laquelle les bailleurs, qui avaient engagé d'importants travaux de rénovation dès l'établissement de l'état des lieux de sortie et la restitution des clefs avant la date d'effet du congé, devaient être considérés comme ayant renoncé au préavis de trois mois.
En conséquence, le locataire n'était pas redevable des loyers restant dus pour la durée du préavis postérieure à la restitution des clefs.
La TVA à taux réduit sur les travaux prorogée au-delà du 31 décembre 2010.
En vertu de l'article 279-0 bis du code général des impôts, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des logements achevés depuis plus de deux ans sont soumis à une TVA au taux réduit de 5,5%.
Interrogé sur l'avenir de ce dispositif, la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi est venue confirmer le maintien de ce régime.
En effet, dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du Sénat du 18 novembre 2010, la ministre de l'Economie a rappelé que si à l'origine cette mesure était temporaire jusqu'au 31 décembre 2010, une directive du 5 mai 2009 a donné la possibilité aux états membres de pérenniser l'application d'un taux réduit de TVA à certains services à forte intensité de main-d'oeuvre.
Cela permettra à la France de continuer à appliquer, au-delà du 31 décembre 2010, un taux réduit de TVA aux prestations de travaux de rénovation dans les logements privés, sans qu'il soit besoin d'une modification législative.
Enfin, elle a réaffirmé l'attachement du Gouvernement à l'application de ce taux réduit.
Novembre 2010
Dispositif Scellier et projet de loi de finances pour 2011:
Date butoire de l'acte authentique NON confirmée au 31 mars 2011 par le SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 2010-2011
"Le projet de loi de finances pour 2011 a été adopté en première lecture par l'Assemblée nationale.
Le texte n'est pas encore définitif. Toutefois, il était important de vous communiquer d'emblée l'adoption d'un amendement à l'article 58 qui consacre le rabotage des niches fiscales et dont le dispositif Scellier fait partie.
En principe, la réduction de 10 % de toutes les niches (taux des réductions et crédits d'impôt) visée par ce rabotage général s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011, « à l'exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, avant le 31 décembre 2010, l'engagement de réaliser un investissement immobilier ».
Face à l'incertitude juridique de cette notion, la FNAIM avait interrogé l'administration fiscale et fait valoir l'absence de définition légale de « l'engagement de réaliser un investissement » ... rendant les réservations en cours incertaines.
A l'issue des débats de l'Assemblée nationale, le texte de l'article 58 a clairement été complété comme suit : « A titre transitoire, l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et que l'acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011. »
Ainsi, afin de préserver aux investisseurs immobiliers s'engageant avant la fin de l'année un taux de réduction d'impôt Scellier non imputé de 10 %, il conviendra :
De faire enregistrer tous les avant-contrats de réservation (contrats de réservation sui generis et autres promesses de vente le cas échéant) avant le 31 décembre 2010.
Cet enregistrement sera valablement effectué par l'acquéreur qui y a tout intérêt, ou par le vendeur le cas échéant, soit au service des impôts de situation de l'immeuble soit chez un notaire.
De veiller à ce que l'acte authentique soit réitéré chez le notaire avant le 31 mars 2011".
Malheureusement cet amendement a été rejeté par le sénat en date du 17/12/2010
Projet de loi de finances 2011 et plus-values immobilières des particuliers
Après son passage en première lecture devant l'Assemblée Nationale du 18 au 26 octobre dernier, le projet de loi de finances pour 2011 alourdit substantiellement la taxation des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.
Il ne s'agit pas d'un vote définitif, le texte final pouvant encore largement évoluer avant d'être publié au Journal Officiel.
Le taux d'imposition passerait de 16% à 19% : le texte initialement discuté ne prévoyait qu'une augmentation de 1 point afin de renforcer l'équité du financement de la réforme des retraites.
Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et autres prélèvement sociaux) qui s'y ajoutent verraient leur taux porté de 12,1% à 12,3%.
Ainsi, le taux global d'imposition serait de 31,3% pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2011, soit une augmentation totale de + 3,20%.
D'autre part, une modification importante serait apportée à l'assiette des prélèvements sociaux :
- A l'heure actuelle, les prélèvements sont assis sur la plus-value « nette », c'est-à-dire après application de l'abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème année.
- Les députés ont adopté un amendement au projet de loi de finances qui prévoit d'appliquer le taux d'imposition des prélèvements sociaux avant l'application de cet abattement.
Nul doute ne fait que ce texte, ainsi adopté en 1ère lecture et contre l'avis du Gouvernement, reviendra en discussion devant les Sénateurs qui pourront de nouveau l'amender.
Toujours est-il que si les plus-values immobilières sont taxées aux prélèvements sociaux avant l'application de l'abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème, cela signifie que :
- Les plus-values exonérées d'impôt sur le revenu (notamment sur les cessions de résidences secondaires et sur les investissements locatifs) du fait de la détention du bien depuis au moins 15 ans, ne le seront plus au titre des prélèvements sociaux.
- Au-delà, toutes les plus-values « brutes » taxables, égales à la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, seront taxées au taux de 12,30% quelle que soit la durée de détention du bien.
Débats parlementaires à suivre. Dans l'attente, il est important de compléter les informations que vous délivrez à vos vendeurs, susceptibles de réaliser une telle plus-value, de "l'éventuelle" incidence de cet amendement, dans l'hypothèse où il se confirmerait dans le texte qui sera adopté définitivement fin décembre.
Octobre 2010
Diagnostic amiante incomplet : nouvelle condamnation du technicien pour faute et manquement à son obligation de conseil dans sa mission de repérage
A l’occasion d’une vente portant sur un important ensemble immobilier, le diagnostiqueur requis afin d’effectuer le repérage d’amiante avait indiqué dans son rapport que l’immeuble comportait de l’amiante dans la centrale de climatisation, dans toutes les salles de réunion et les couloirs du niveau R-1.
Or, au cours de travaux de rénovation diligentés par l’acquéreur, des matériaux contenant de l’amiante avaient également été découverts dans les joints de gaines de ventilation et dans les portes et clapets coupe-feu.
L’acquéreur a alors assigné le diagnostiqueur en responsabilité civile délictuelle en vue d’obtenir la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages et intérêts.
Les juges du fond lui donnent raison sur ce point, même si la cour d’appel minimise, dans des proportions demeurant toutefois conséquentes, le montant de l’indemnité octroyée par le jugement de première instance.
Selon les magistrats, il ne pouvait que s’évincer du rapport de repérage établi, une absence d’amiante dans les autres locaux de l’ensemble immobilier. Le dossier technique était en conséquence incomplet au regard de la mission reçue, laquelle visait bien aussi la recherche d’amiante dans les joints et clapets coupe-feu, ce qui est constitutif d’une faute.
Ceux-ci rappellent également que le technicien chargé de réaliser un diagnostic réglementaire était tenu à un devoir de conseil et devait s’enquérir, par lui-même, des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence d’amiante.
L’acheteur, tiers au contrat de repérage liant le vendeur au diagnostiqueur et ayant subi un dommage certain résultant du manquement contractuel susvisé de la part dudit expert dans l’exécution de sa mission, dommage consistant dans le fait de ne pas avoir pu discuter le prix de vente en toute connaissance de cause eu égard à l’ampleur des travaux à réaliser dans le cadre de la rénovation projetée, était donc bien fondé dans son action à l’encontre du professionnel sur le terrain de la responsabilité délictuelle de l’article 1382 du Code civil.
Le préjudice, évalué par les juges d’appel à hauteur de la seule perte d’une chance d’avoir pu obtenir des conditions de vente plus avantageuses, a ainsi été réparé par l’allocation d’une somme de 150 000 €, à laquelle a été ajoutée le coût du rapport de repérage supplémentaire rendu nécessaire, soit 20 754 €.
Relevons que seule la perte de chance a été une nouvelle fois retenue, la faute commise par le technicien étant sans lien de causalité avec la présence d’amiante à l’origine des travaux de retrait dudit matériau supportés par l'acheteur.
En revanche, si l'action avait été intentée par le vendeur à l'encontre du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle cette fois, par exemple dans l'hypothèse où la vente aurait finalement été annulée ou résolue en raison de la présence d'amiante dans les autres locaux, le montant des dommages et intérêts alloués aurait vraisemblablement été encore supérieur et la condamnation de ce fait encore plus lourde !
Vente en l’état futur d’achèvement : sécurisation du régime de la garantie intrinsèque
La garantie intrinsèque de bonne fin faisait l’objet de nombreuses critiques depuis plusieurs années en raison de son manque de fiabilité et d’efficacité, sa suppression dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) était même envisagée avant que l’idée ne soit finalement abandonnée. Ce faisant, le législateur moderne a, à chaque fois qu’il a réformé ou créé un contrat autre que celui de VEFA ayant pour objet l’accession à la propriété d’un logement, tel que celui de vente d’immeuble à rénover (VIR), dernier en date, totalement exclu le recours à cette forme de garantie.
Rappelons qu’en matière de VEFA et en application de l’article R. 261-17 du code de la construction et de l’habitation (CCH), la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte soit de conditions propres à l’opération (garantie intrinsèque), soit de l’intervention dans certaines conditions (ouverture de crédit ou convention de cautionnement) d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet, ou d’une société de caution mutuelle ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce et à la petite et moyenne industrie (garantie extrinsèque).
Annoncée depuis plusieurs mois, l’amélioration du régime de la garantie intrinsèque en vue d’une plus grande protection de l’acquéreur dans ce type particulier de vente résulte finalement d’un décret du 27 septembre 2010(4) :
- Réécriture de l’article R. 261-18 du CCH : existence de conditions propres à l’opération répondant à l’une ou l’autre des situations suivantes.
L’hypothèse initiale du a) de l’article relative à l’immeuble mis hors d’eau, qui devient le 1°, est complétée par l’absence de gage immobilier sur l’immeuble.
Le b) initial du même article, qui s’incorpore au 2°, et s’applique au financement de l’immeuble dont les fondations sont achevées, assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes, est précisé :
- les fonds propres au vendeur ne doivent pas avoir pour origine des dations en paiement ou des emprunts ;
- le montant du prix des ventes déjà conclues s’entend de celles pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé ;
- les crédits confirmés des banques ou établissements financiers au sens de cet article ne sont que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération ;
- une condition cumulative avec l’achèvement des fondations et le financement susvisés, d’ouverture par le vendeur auprès d’un établissement de crédit, d’un compte unique propre à l’opération sur lequel celui-ci s’engage à centraliser les fonds destinés au financement de l’opération, est par ailleurs ajoutée.
- Création d’un article R. 261-18-1 du CCH : échelonnement des paiements ou dépôts maximum en fonction de l’état d’avancement de la construction.
Pas moins de huit étapes de paiement sont prévues dans le cadre d’une garantie intrinsèque, protégeant mieux l’acquéreur en cas de défaillance dans la réalisation du second œuvre, étant précisé que les sommes doivent être versées exclusivement sur le compte unique visé ci-dessus. Le taux de la pénalité contractuelle éventuelle applicable à l’acquéreur pour paiement tardif ne peut excéder 1 % par mois. En outre, le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art, ou par un organisme de contrôle indépendant s’il se charge de la maîtrise d’œuvre.
Ces deux articles ne sont toutefois applicables qu’aux opérations dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2010.
- Unification de la définition d’achèvement :
L’achèvement de l’immeuble, qui met fin à la garantie d’achèvement ou de remboursement, résulte désormais uniquement de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions de l’article R 261-2 du CCH, à l’exclusion de la déclaration certifiée par un homme de l’art prévue à l’article L 462-1 du code de l’urbanisme existant également auparavant (article R 261-24 du CCH modifié).
Signalons enfin que les modalités de paiement de la vente d’immeuble à rénover (VIR) sont clarifiées et l’article R 262-10 du CCH est en conséquence modifié, afin de lever certaines difficultés d’interprétation afférentes à l’échelonnement des paiements et à la possibilité d’effectuer des paiements intermédiaires entre les différents stades définis.
Septembre 2010
Dispositif Scellier : les zones C ne sont plus en reste !
Les communes classées en zone C étaient initialement exclues du bénéfice du dispositif Scellier.
La loi de finances rectificative pour 2010 a assoupli la règle : la réduction d’impôt pourra être acquise au titre des logements situés sur les communes classées en zone C, qui feront l’objet d’un agrément délivré par le ministre du Logement.
Le décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010 entré en vigueur immédiatement, est venu préciser les conditions de délivrance dudit agrément, ainsi que les effets qui en découlent (voir brève du 4 janvier 2010).
Conditions de délivrance de l’agrément:
La délivrance de l’agrément ne va pas de soi. Les communes qui décident d’en faire la demande doivent justifier de la pénurie de l’offre locative sur leur territoire.
En pratique, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale doit constituer un dossier, qui comprend notamment les justifications chiffrées, de nature à établir l’importance des besoins en logement non satisfaits.
A cet effet, un arrêté du ministre chargé du Logement établit une liste d’indicateurs statistiques servant à apprécier les besoins en logements adaptés à la population.
Signalons que le silence gardé par le ministre au terme d’un délai de cinq mois à compter de la date de l’avis de réception du dossier complet de la demande d’agrément vaut décision de rejet de l’ensemble de la demande.
Conséquences liées à l’obtention de l’agrément dont la durée de validité est de trois ans
- logements éligibles : seuls seront éligibles les logements dont l’acte authentique est signé postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément.
Ainsi, l’hypothèse d’une promesse de vente signée avant l’entrée en vigueur de l’agrément ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.
Pour les logements que le contribuable fait construire, la demande de permis de construire doit être déposée postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément, pour rendre le logement éligible.
- loyers et locataires éligibles : dans le cadre du dispositif Scellier classique, il conviendra de respecter les plafonds de loyers applicables en zone C, pour le dispositif Robien recentré (9,05 €/m² pour 2010).
Pour le dispositif Scellier intermédiaire, les plafonds de loyers et de ressources correspondent à ceux du dispositif Borloo neuf (7,24 €/m² pour 2010).
Revenus fonciers : sort des déficits fonciers en cas de cessation de la location de l'immeuble dans les trois ans suivant leur imputation sur le revenu global
Un rescrit du 22 juin 2010 précise les modalités de détermination des revenus fonciers et se prononce pour la première fois sur le sort des déficits fonciers, dans le cas où le propriétaire bailleur ne respecte pas la condition de maintien de la location de l’immeuble jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’imputation imposée par l’article 156 du code général des impôts.
1 - Rappel
L’article 156 du code général des impôts prévoit que le déficit foncier résultant de dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunt, peut être déduit du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Cette imputation est automatique, mais n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu à la location pendant les trois années qui la suivent.
Si cette condition n’est pas respectée, l’imputation sur le revenu global est remise en cause et le déficit ne peut plus alors être imputé que sur les revenus fonciers du contribuable.
Précision : La fraction du déficit supérieure au plafond de 10 700 € susvisé et la fraction relative aux intérêts d’emprunt s’imputent, quant à eux, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
2 - Apport du rescrit du 22 juin 2010
Le rescrit précise que lorsqu’un contribuable, qui a déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global, et provenant d’immeubles différents, cesse de louer l’immeuble auquel se rapporte ce déficit au cours des trois ans qui suivent cette imputation, il convient de « reconstituer » le revenu imposable des années précédant la cessation de la location.
A cet effet, le déficit foncier afférent à l’immeuble dont la location a cessé, y compris la part qui avait été indûment imputée sur le revenu global, doit être déduit des revenus fonciers des années suivantes, dans les conditions de droit commun, jusqu’à l’année de cessation de la location.
Les éventuels déficits fonciers restant à imputer après la cessation de la location ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers des autres immeubles possédés par le contribuable : ils seront perdus pour ce dernier.
Exemple :
Un propriétaire bailleur possède deux immeubles A et B.
Ayant effectué d’importantes dépenses de travaux sur l’immeuble A, cela a entraîné un déficit foncier global (immeubles A et B) pour l’année 2007.
Il a alors imputé ce déficit sur son revenu global de l’année 2007.
Le 1er juin 2010, il a vendu l’immeuble auquel se rapportait ce déficit (immeuble A).
Conséquences :
Les 10 700 € imputés sur son revenu global de l’année 2007 sont réintégrés dans ce dernier.
Le déficit foncier afférent à l’immeuble A reste théoriquement imputable sur les revenus fonciers du contribuable jusqu’en 2017, mais la vente de l’immeuble en 2010 le prive de la possibilité de les imputer à compter de cette année.
Il ne pourra donc imputer ce déficit foncier issu de l’immeuble A que sur ses revenus fonciers de 2007, 2008 et 2009.